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No toma lá, dá cá dos condomínios, estudantes, famílias, síndicos e administradoras mostram as suas visões sobre a taxa condominial
Por Gabriel Oliveira
A busca por imóveis em condomínios na cidade de Bauru e região deixou de ser sinônimo de uma procura por comodidade, segurança e tranquilidade para assumir uma posição de incerteza pelos altos valores. No atual panorama econômico do país, com a crise afetando diretamente o poder de compra da população brasileira, a iniciativa de se morar em condomínios vem perdendo espaço para bairros de classe média-alta – conhecidos como “bairros nobres”.
Para os que não têm uma família na cidade, como estudantes que vêm de outros municípios para cursar as principais faculdades locais, a saída quase sempre é pesquisar muito, abrir mão da localização para ter valores mais acessíveis sem prejudicar a logística de ir à universidade – como a utilização do transporte público.
A estudante de Jornalismo da USC (Universidade do Sagrado Coração) de Bauru, Laylla Fiore, 19, foi uma dessas pessoas que de início abriram mão da localização por preços mais acessíveis. Ao sair de Piraju, sua cidade de origem, em 2016, ela decidiu, junto com sua tia, alugar um apartamento na região da Vila Falcão em Bauru: “Eu chegava a pagar um pouco mais de 500 reais em aluguel e condomínio na Falcão, mas a acessibilidade dificultava muito, você acaba gastando mais com transporte, seja gasolina, seja ônibus”, afirma a estudante.
Depois de alguns meses na cidade, ela decidiu se mudar para o Jardim Brasil, ao lado de sua universidade, e a diferença foi sentida, inclusive no valor do condomínio que chega quase aos 400 reais: “É tudo muito, muito caro. É uma diferença bem gritante. Hoje em dia eu pago mais de mil reais com aluguel e condomínio.”
Há também quem evite pagar os altos valores, escolhendo residenciais sem a mesma comodidade, conforto e serviços de segurança. Luara Giatti, 19, é da mesma sala de Laylla no curso de Jornalismo da USC, mas ao contrário da colega a escolha foi bastante estratégica: “Queríamos [Laura e seus pais] algum lugar que não tivesse que pagar condomínio, porque pesquisamos em alguns lugares e os valores eram absurdos. Daria quase para pagar outro apartamento só com o dinheiro. Escolhemos este justamente por não ter que ficar pagando condomínio.” Em compensação, há pouquíssimos serviços oferecidos: “Não pago o condomínio, mas também o prédio praticamente não tem nada”, afirma a Luara.
Para quem tem família, a alternativa é buscar pelos bairros nobres da cidade. Alex Almeida, 48, é autônomo e mora com a sua esposa Ellen, 46, e as suas duas filhas, Ana Júlia, 11, e Ana Beatriz, 8, na região do Jardim América, em Bauru. Ele até chegou a morar em condomínio de apartamentos, mas o alto valor fez com que se mudasse: “Eu morava próximo do Terra Branca, de início. Tínhamos um excelente apartamento lá e gostávamos do lugar. Em compensação, o nosso condomínio era de 640 reais, era um valor absurdo. Quando as contas começaram a apertar, nos mudamos para esta casa que estamos hoje, mas com o requisito de ser um bairro seguro, tranquilo.”
Alex não sabe se voltaria a morar em condomínios: “Estou feliz aqui, gosto da região. É complicado porque os valores [dos condomínios] te apertam demais e nem sempre há um bom custo-benefício. E como nós temos condições de pagar uma casa em um bairro bom, é uma boa alternativa. Eu acho que o difícil é para quem não tem muitas condições, já mora em prédios afastados do centro e que ainda assim tem dificuldades para pagar.” Ele ainda completa: “Infelizmente, está tudo muito caro e para todo mundo.”
A INADIMPLÊNCIA E O VALOR DO CONDOMÍNIO
O atual cenário político brasileiro favorece, também, o crescimento dos valores dos condomínios. Os serviços básicos como gás de cozinha encanado, luz elétrica nas áreas externas e os impostos sociais, federais, estaduais e municipais para contratações de funcionários (como zeladores e porteiros) sofreram juntos, em 2017, um aumento de 156% em relação ao ano de 2016. Com isso, muitos síndicos se viram sem saída, senão subir as taxas condominiais.
Maria Tereza Bertinardes, 53, é auxiliar-síndica no Residencial Alessandra, localizado no Jardim Infante Dom Henrique, em Bauru. Em assembleia realizada em novembro de 2017, ficou decidido de que não haveria aumento no valor do condomínio no prédio que possui apartamentos de cinco tamanhos diferentes – ou seja, a taxa varia de 230 a 440 reais.
A partir do mês de janeiro de 2018, sem fundos para “fechar a conta”, o residencial passou a fazer um rateio de custos entre os moradores: “Para eu pagar o imposto social que subiu, imposto da prefeitura que subiu, água, gás, energia, funcionários… Eu tenho que ratear estes valores, não posso tirar do fundo de reserva. Sem contar que há muitas reformas necessárias para emitir o AVCB [Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros – que aprova a utilização do local para fins de moradia]. Reformas de acessibilidade, de engenharia. São valores que pesam”, afirma Maria Tereza.
Ela também dá o exemplo da zeladora do prédio para explicar o peso do imposto social: “A nossa zeladora, por exemplo, ganha quase dois salários mínimos. Só que com os impostos sociais, ou seja, cesta básica para ela, décimo-terceiro, plano de saúde, custo de registro de carteira que é o que mais pesa e entre outros, chega a quase 4 mil de gastos com um só funcionário. Eu preferia não ter estes impostos e pagar para ela três, quatro salários mínimos.”
Um outro problema citado por Maria Tereza é o da inadimplência: “Se não fossem os inadimplentes, não precisaríamos do rateio. Essa é a verdade. Porque nós já temos que trabalhar com o pouco de dinheiro em caixa e ainda tem gente que não paga. Quando não paga, temos que acionar na justiça essas pessoas e aí são mais gastos. Isso complica a conta.”
De longe, esta situação parece um “toma lá, dá cá”. Afinal, é o valor do condomínio que faz as pessoas inadimplentes ou os inadimplentes que aumentam o valor do condomínio? Questionada sobre isso, Tereza responde: “As pessoas têm que entender que condomínios têm gastos, têm reformas para fazer, têm funcionários a pagar. Pode ser que um condomínio que tenha piscina custe 300 reais e o que não tem seja 350. Por que o de 350 é mais caro? Porque ele é mais antigo, porque ele tem reformas a fazer. Isso que as pessoas precisam levar em conta. Cada condomínio tem um custo, tem uma situação.”
A ORDEM É NÃO ABAIXAR, MAS SIM, ESTABILIZAR
A Secretaria Municipal de Planejamento de Bauru estima que há um pouco mais de 500 condomínios na cidade, entre prédios, residenciais e kitchenettes. Destes, cerca de 70% possuem administração terceirizada, ou seja, contratada por alguma empresa de fora. Há, também, 13 empresas que cobram serviços de administração de condomínios para Bauru e região.
Uma das maiores empresas é o Grupo Totus, que atende aproximadamente 120 condomínios e 24.000 apartamentos nas cidades de Bauru, Agudos, Lençóis Paulista, Jaú e Botucatu. Segundo a auxiliar jurídica da administradora, Marcelle Gutierres, 26, os valores da taxa condominial cobrados aos moradores variam de 115 a 1.300 reais: “Geralmente, os de 115 são os do Minha Casa, Minha Vida [programa habitacional do governo federal]. Os de 1.000 reais são prédios pequenos, mas que oferecem uma gama de serviços.”
Em questão de inadimplência, os apartamentos de classe média são campeões: “A maior taxa de inadimplência está nos núcleos de 300 a 700 reais que chega a quase 50%. Depois dos 700 reais, que costumam ser os apartamentos mais antigos do centro, aí cai para 10%. E abaixo de 300 reais, o número de inadimplentes é muito pequeno”, afirma Marcelle. Ela ainda completa: “É raro termos problemas de inadimplência com estudantes.”
A auxiliar jurídica estima que dos aproximadamente 24.000 apartamentos, 30% estão inadimplentes – o que dá em torno de 7.200 domicílios. As taxas de serviço, ou seja, aquela que a administradora cobra do condomínio, variam de 500 a 55.000 mil reais.
Questionada se nos últimos cinco anos os valores de condomínio chegaram a cair, Marcella disse: “É bem mais provável aumentar do que diminuir. Para diminuir, só em casos muito especiais, porque a tendência é manter o valor.”
A resposta é compartilhada por Afonso Jordan, 53, coordenador administrativo-financeiro da GS BRU, outra empresa de administração de condomínios da cidade Bauru, mas que também atende a cidade de Lençóis Paulista. Segundo ele, o estabelecimento possui 37 condomínios vinculados, o que totaliza aproximadamente 1.500 apartamentos que nunca tiveram uma redução no valor do condomínio: “A ordem é nunca abaixar, mas estabilizar.”
O estabelecimento possui condomínios de 130 a 2.000 reais e eles trabalham com um teto de 10 a 15% de inadimplência. Entretanto, há condomínios com 50% comprometido, sendo que os considerados de baixa renda, ou seja, na faixa de 130 a 300 reais ocupam 60% de todos os inadimplentes com a empresa. “É complicado porque tentamos fazer um acordo judicial. Há todo um estresse. Nós aguardamos três meses para efetuar o pagamento antes de acionar a justiça, mas geralmente se a pessoa já tem dois meses atrasados fica difícil de pagar. E a inadimplência sobe principalmente nos meses de novembro a fevereiro por conta das festas”, afirma Afonso.
Para ele, o momento político-econômico do país influencia muito no valor cobrado aos condôminos: “É complicado, não tem como diminuir. Quando as coisas aumentam, o condomínio aumenta também porque a mão de obra para realizar o serviço e as coisas básicas como gás, água, acabam subindo. Você pode tirar o porteiro humano, por exemplo. Pode fazer o rateio. Mas dificilmente você vai evitar que suba.”
Afonso também cita o dissídio salarial, ou seja, o reajuste feito anualmente de funcionários que prestam serviços para as administradoras como argumento para o aumento do valor dos condomínios: “Neste ano, nós tivemos um dissídio de 5,9%. Isso também ajuda a subir o valor. A mão de obra fica mais cara.”
A taxa condominial cobrada aos moradores é definida todo começo de ano com base nos gastos do período de julho a dezembro do ano anterior. Todos estes gastos, desde serviços básicos, como gás de cozinha, água e esgoto, até custos de funcionários, são elencados e divididos pelo número de moradores do prédio, definindo a taxa mensal.
MAS AFINAL, O VALOR É JUSTO?
Para a estudante Laylla Fiore, o valor é justo. “O condomínio que eu vivo vale a pena o valor. Tem segurança 24 horas, câmera em todos os lugares, academia, salão de festas, é tudo muito bem cuidado, limpo, então assim, vale a pena. É caro, mas vale a pena”, ressalta.
Por outro lado, Alex Almeida discorda e acha que muitas vezes são supervalorizados: “Eu sei que existe uma conta para chegar no valor, mas convenhamos, tem prédio que não oferece nada e está cobrando um absurdo. Tem prédio que cobra o condomínio mais caro que o aluguel. E nem sempre o serviço oferecido é de qualidade. Já tive colegas que moravam em prédios com guardas e mesmo assim apartamentos foram assaltados. É um valor muito alto e o custo-benefício nem sempre compensa.” Ele ainda completa: “Se o valor do condomínio é “A + B” mesmo, por que prédios sem serviço algum, até sem piscina, têm condomínios mais caros que prédios completos em bairros distantes? Qual a influência da área nesta conta? Então tem um lucro aí, não é só o gasto.”
Marcella Gutierres, do Grupo Totus, fala em valor justo e previsão orçamentária. “É um valor justo dentro dos serviços oferecidos. Nós fazemos uma previsão orçamentária para chegar neste valor, não tem como inventarmos um valor. Há todo um estudo feito anualmente, então o valor é justo”, afirma a auxiliar jurídica.
A síndica Maria Tereza atenta para fatores que todos devem considerar ao alugar ou comprar um apartamento em condomínio: “As pessoas precisam levar em conta mais do que a localização, mas também a logística, se fica perto do seu trabalho. Se o prédio é novo ou antigo, porque se for antigo ele vai precisar de reformas e é claro que vai ficar mais caro o condomínio. Se o prédio tem todos os itens de acessibilidade, de segurança, para evitar novos gastos. Se o prédio tem assembleias e pessoas que participam das decisões do local. Se todo ano tem votação de reajuste, há quanto tempo não tem reajuste. Se o apartamento está em perfeitas condições desde a maçaneta da porta até a iluminação. Tudo é preciso levar em conta.” Por fim, Tereza encerra: “Avaliar muito bem o local evita surpresas, inclusive no valor do condomínio.”
