Especulação Sem Limites: um retrato do mercado imobiliário de Bauru

Imóveis de alto padrão, bolsões de riqueza e direito à moradia disputam espaço na cidade que cresce desordenadamente

Por Ana Carolina Moraes e Lorenzo Santiago 
 

A cidade de Bauru tem, assim como quase todas as cidades do Brasil, problemas de habitação não resolvidos até hoje. A dinâmica entre o poder público e o mercado imobiliário é um dos principais responsáveis pelo desinteresse na resolução dos desafios. Mas para entender como essa relação se dá, é preciso resgatar o histórico de como a cidade foi pensada ao longo dos últimos anos e estruturada pelas gestões municipais.

Com o que dá pra fazer

O principal instrumento que os municípios têm hoje para regulamentar o espaço urbano é o Plano Diretor, que existe desde 1996 na cidade de Bauru com o intuito de fomentar o debate sobre o uso do espaço urbano e dessa forma promover políticas públicas na área. Mas nem sempre ele teve esse direcionamento.

O documento é responsável por pensar todas as diretrizes de desenvolvimento municipal no âmbito da infraestrutura. Ele é quem vai apontar as principais necessidades da cidade, quais regiões  requerem mais investimentos e quais espaços requerem uso de dispositivos legais para se desenvolver.

Dentro deste diagnóstico feito sobre a cidade de Bauru, existe uma série de normas que possibilitam as mudanças no espaço urbano do município e a captação de recursos para a aplicação em setores carentes de infraestrutura. 

Transformação urbana 

O debate sobre o uso de terras no município, teve início com a criação do Plano Diretor de 1996. Neste processo não houve audiências públicas e consultas populares (da forma em que é determinado hoje) o que restringiu a discussão apenas à gestão pública. Um dos responsáveis pela elaboração do primeiro Plano Diretor da cidade foi José Xaides Sampaio Alves, professor Doutor em Arquitetura e Urbanismo da Unesp de Bauru. Segundo Xaides, “O prefeito da época [Antônio Tidei de Lima] não tinha interesse que houvesse um amplo debate com a cidade. Mas houve alguns avanços em relação a forma de se compreender o território”. Esses avanços interpretados por Xaides dizem respeito a dois eixos principais.

O primeiro deles apontava para a necessidade de criação das Áreas de Proteção Ambiental (APAs) para evitar a ocupação das cidades nas áreas de Mata Atlântica e Cerrado. O segundo aspecto trata da orientação do desenvolvimento da cidade de Bauru para a Zona Norte de Bauru, a partir de doações de terras para a construção de parques e avenidas.

O projeto ainda destacava a ampliação do Distrito Industrial 2 e a criação do Distrito Industrial 3 e envolvia um plano de desfavelização integrando o plano de moradias e áreas de geração de emprego e renda. O tratamento de esgoto e do lixo produzido também era apontado pelo Plano Diretor de 1996. Mas um aspecto discutido à época e que foi deixado de lado foi o que hoje é chamado de outorga onerosa, que limita a construção vertical de prédios, cobrando taxas a partir de determinada altura, instrumento que regula principalmente a especulação imobiliária na cidade.

Xaides aponta que “o grande problema deste plano foi a resistência à participação popular por quem coordenou, o que limita o debate amplo e a compreensão das reais demandas da cidade como um todo”.

Em 2001 surgiu outra ferramenta importante para nortear as edições seguintes do Plano Diretor: o Estatuto da Cidade, que tem como princípio fundamental “garantir a função social da terra urbana, separando o direito da propriedade do direito de uso da mesma”. Na teoria, essa lei possibilita que o espaço urbano seja pensado de forma a atender os interesses da coletividade, e não de setores sociais, a partir da criação de Instrumentos de Indução do Desenvolvimento Urbano. Esses artifícios não estão regulamentados até hoje e por isso não são aplicados.

Passados 10 anos da implementação, o Plano Diretor começou a ser rediscutido, com a intenção de ser atualizado. A condução do debate em 2006 teve muitas diferenças em relação ao primeiro projeto. A começar pelo fato de que foi iniciado no poder executivo para depois chegar na Câmara Municipal. O segundo ponto de mudança na construção do plano foi a ampla participação popular, que começou com chamamentos públicos e teve cerca de 50 reuniões em bairros urbanos e rurais. Dessa forma foi possível consultar a população e perceber quais regiões que mais careciam de desenvolvimento em detrimento das regiões mais desenvolvidas.

“Toda a participação da população na época possibilitou uma clara percepção de qual o papel do poder público para desenvolver a cidade de forma equilibrada. Com uma orientação clara de que a cidade deveria se desenvolver para região norte, o Plano Diretor desta época tem indicação  de operações urbanas na Nações Unidas Norte que até hoje não foram executadas” afirma o professor José Xaides.

Dessa forma, o Plano 2006-2016 conseguiu estabelecer uma leitura ampla e concreta da realidade da relação entre a população bauruense e o espaço urbano.

“De fato, Bauru reproduz a profunda desigualdade de distribuição de renda da sociedade brasileira: 1/5 da população mais pobre detém 9% da renda, enquanto o 1/5 mais rico se apropria de 42%. No entanto, a desigualdade não se reflete apenas na distribuição de renda, mas no acesso à riqueza e bens que a sociedade produz. Tanto é verdade, que a população com menor renda, vive nas regiões periféricas da cidade, particularmente nas favelas, cujo rendimento médio é inferior a dois salários mínimos, carentes de serviços de infra-estrutura urbana, de transporte, de escolas e serviços de saúde. Ao contrário, a zona centro-sul da cidade, provida de infra-estrutura e demais serviços, assegura melhor qualidade de vida, onde concentram-se os domicílios com renda maior que 15 salários mínimos. Tem-se assim um bolsão de riqueza cercado de ampla extensão de exclusão. Deve-se ressaltar, ainda, que a desigualdade na distribuição de renda é diretamente proporcional à desigualdade na escolaridade da população. Na região centro-sul, a mais rica da cidade, concentra-se a maior incidência de população com maior escolaridade. Ao contrário, nas regiões periféricas, reside a maior incidência da população analfabeta, especialmente nas favelas”.

Para controlar a especulação imobiliária, a regulamentação da outorga onerosa era encarada como uma necessidade. O coeficiente de aproveitamento é o principal aspecto para moderar o crescimento vertical. Ele determina a área máxima que se pode construir, com base na área do terreno. Se o coeficiente de aproveitamento é 1, só se pode construir uma vez a área do seu terreno em elevação. A partir disso é cobrada uma taxa para cada elevação feita.

O empecilho do plano se deu na Câmara Municipal. Quando o projeto chegou no legislativo foi reformulado. Segundo Xaides, “Quando (o projeto) chegou na câmara houve um lobby do mercado imobiliário junto aos vereadores, e a câmara acabou por alterar de uma maneira drástica o Plano de 2006, e ao invés do coeficiente 1, a partir do qual elevação de 2, 3, 4, 5 deveria se pagar outorga onerosa, os vereadores eliminaram isso, e passou a cobrar somente acima do que o mercado já exercia. O que gerou uma perda enorme na prefeitura em relação aos recursos que seriam conseguidos para poder resolver outros problemas da cidade”.

O centro de Bauru foi o marco inicial para o crescimento da cidade. A urbanização se deu de forma homogênea a partir da Estação Ferroviária (foto: Ana Carolina Moraes)

Outro aspecto visto como necessário pelo executivo era a ocupação dos vazios urbanos. Cerca de ⅓ de toda a cidade não é ocupada, composta por terrenos baldios, arredores das ferrovias e edificações abandonadas, sendo que   10% das construções de Bauru estão vazias ou sem uso. O preenchimento destes espaços por moradias era uma diretriz do plano de 2006-2016 para que depois fosse elaborada uma expansão urbana.

O Plano Diretor de 2006-2016 também colocava como um eixo de mudança as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS). A partir desse instrumento seria possível delimitar as regiões que fomentaram as moradias populares, conjuntos habitacionais e concessões especiais com fins para moradia. Mas desde a implementação, as ZEIS foram utilizadas exclusivamente para o programa de habitação do Governo Federal Minha Casa Minha Vida.

Cresceu pra onde?

A cidade de Bauru cresceu para todos os lados de forma homogênea. Pelo menos no que diz respeito à ocupação do espaço. Em termos populacionais a expansão ocorreu em torno do centro e da ferrovia no sentido da Vila Falcão, Bela Vista, Vista Alegre e Zona Sul. A diferença ocorreu em termos de investimentos. Xaides afirma que “Os maiores recursos foram destinados para as construções de Praças e Avenidas na Zona Sul. A Praça das Cerejeiras, Praça Portugal, Praça da Paz, Vitória Régia dentre outros, receberam investimentos públicos e privados e acabaram se tornando os espaços de convivência social com a melhor infraestrutura da cidade. As Avenidas Nações Unidas e Getúlio Vargas também se tornaram as vias com melhor asfalto. Isso tudo faz com que essas regiões valorizem”.

As obras de duplicação na Avenida Getúlio Vargas na gestão do prefeito Nilson Costa no começo dos anos 2000 valorizou os imóveis da região em até 3 vezes nos primeiros anos. Xaides contesta que “houve nenhuma contrapartida de quem teve seus lotes valorizados, com instrumentos que já existiam como a Contribuição por Melhorias. Eles têm o direito de ter o valor do imóvel elevado, mas o poder público também tem o direito de cobrar contrapartida do que foi investido”.

“Ao invés de o poder público garantir o desenvolvimento da zona norte em torno da Nações Norte, os investimentos voltam para o sul” afirma o professor Dr. José Xaides.

Como funciona o processo especulativo

O chamado processo especulativo é quem rege o mercado imobiliário. Segundo o professor “ele (processo especulativo) não acontece de forma aparentemente organizada, pelo contrário, ele precisa acontecer de uma forma aparentemente desorganizada. São construídos condomínios espalhados, não um ao lado do outro. Quando se faz um condomínio longe da cidade, se cria um espaço entre a cidade e o condomínio, e neste vazio as terras passam a ser mais valorizadas do que eram antes, porque vai haver um início de investimentos mínimos de infraestrutura neste caminho”.

Prédios, casas e poucas árvores competem por um espaço na zona urbana. (Foto: Adriano Pazzini)

A questão do zoneamento urbano não está restrito a relação entre poder público e construtoras. As empresas de transporte coletivo também tem interesse no crescimento esparso de Bauru. “Na hora de fazer uma linha de ônibus que tiver que passar pelo centro e depois nos vazios e depois chegar em um condomínio afastado, ela tem garantido na lei de concessão que se não tiver número suficiente de passageiros por mês nessa linha o poder público tem que pagar a taxa de ocupação dos ônibus. A manutenção das vias os impostos pagam, o preço da passagem aumenta, ou seja fica mais caro pra todo mundo, menos pra quem construiu essas áreas lá” explica o professor José Xaides.

Muitos condomínios foram construídos de forma irregular, em Zona de Comércio Indústria e Serviços por exemplo. Isso tem gerado uma insegurança jurídica para a gestão municipal que passou a focar na regularização destas áreas. O Plano de Manejo  dos córregos é outro documento que tem de ser modificado por causa dessas construções ilegais.  

‘Sempre teve mercado’

“O mercado [imobiliário] de Bauru sempre foi muito bom”, comenta Carlos Damiati, subdelegado do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). “Às vezes tem a pessoa que reclama, quem vem do sul geralmente fala ‘poxa, mas Bauru é tão caro’, mas sempre teve seu mercado e sempre reagiu muito bem”.

O setor é o que mais cresce na cidade, com bons resultados mesmo em tempos de crise. Em 2014, por exemplo, 2.456 unidades residenciais foram lançadas, segundo o Sindicato da Habitação (SECOVI SP). Em 2015, o índice caiu para 851 imóveis lançados; no ano seguinte, houve uma recuperação e 2.357 unidades foram lançadas. 2017 fechou o ano com 1.602 lançamentos, 32% a menos que o mesmo período em 2016.

Para Damiati, a crise vivida entre 2015 e 2016 prejudicou a economia como um todo – e o setor imobiliário não ficou de fora desta realidade. “Na crise ficou ruim para Bauru, mas ficou ruim para todo mundo. Hoje eu vejo um cenário melhor do que antes porque está melhorando, mas está melhorando devagarinho, está ganhando consistência para não voltar”, observa. De acordo com o SECOVI, entre janeiro e dezembro de 2017, o Valor Global de Vendas (VGV), que dá uma estimativa de lucro das vendas no setor, somou R$ 374,9 milhões. Por mês, a margem de lucro foi, em média, de R$ 31,2 milhões em 2017.

O subdelegado da CRECI explica que as casas são os imóveis que vendem muito bem: “pela oferta, pelo valor, casa venda mais”. A análise por segmento do SECOVI, que aponta as características que são melhores avaliadas conforme a Venda Sobre Oferta (VSO) – índice que calcula o total de imóveis vendidos sob as ofertas lançadas – confirma esta afirmação. Os imóveis com 4 dormitórios tiveram VSO de 92,2% em 2017; foram 77 imóveis ofertados e 71 vendidos no ano passado. O número é o segundo melhor em resultados nesta categoria, fica atrás somente dos imóveis com 1 dormitório, que tiveram resultado de 100% (10 anúncios e 10 vendas). A faixa de área privativa em m² (metro quadrado) que teve melhor desempenho foi os de acima de 130 m², com VSO de 71%. A faixa de preço com maior venda sobre oferta é a entre R$ 750 mil e R$ 900 mil, com 71%. Todas as características se aproximam da estrutura de uma casa do que de um apartamento.

O destaque são as casas nos loteamentos fechados, onde, de acordo com Carlos Damiati, “você tem a liberdade de uma casa e a segurança de um apartamento, com portaria 24 horas”. Damiati expõe a diferença entre condomínio e associações de moradores, ressaltando que a expressão “condomínio” tem sido usada de forma inadequada. Isso porque condomínio é um residencial todo padronizado, onde todos os lotes têm a mesma medida e proporção, mais comum em residenciais verticais; quando tem um loteamento residencial com terrenos, o adequado é chamá-lo associação de moradores, pois ainda se um construir uma garagem a mais, por exemplo, o residencial não se configura mais como condomínio.

O preço médio por metro quadrado em residenciais verticais da cidade foi de R$ 5,6 mil em 2017, segundo o SECOVI. O valor foi 13,2% maior do que o do ano passado, registrado como R$ 4,9 mil.

O mapa a seguir mostra a oferta de imóveis à venda em Bauru nas regiões norte, sul, leste e oeste, apresentando informações sobre os valores, os tipos de habitação e as características do imóvel. Para saber como o mapeamento foi elaborado e como navegar, clique sobre a parte cinza, na aba direita do mapa.

[googlemaps https://www.google.com/maps/d/embed?mid=1zN_Aidj9sSwgIfN_HzLqIvKLuQVlunZI&w=100%&h=480]

O mapeamento confirma a fala de Carlos Damiati, subdelegado da CRECI: “todo local tem sua procura, tem o seu nicho”. Há ofertas por imóveis – casas e apartamentos – em todo o território urbano, desde os loteamentos residenciais mais caros até os bairros acêntricos.

Três pontos são importantes para serem observados neste mapa. O primeiro é sobre a abrangência da oferta de imóveis e os valores de cada uma das imobiliárias analisadas. Cada imobiliária tende a ter mais imóveis anunciados na sua região. A imobiliária da Zona Sul, Norte e Zona Leste têm ofertas de imóveis principalmente nos bairros dessas áreas;  a da Zona Oeste, contudo, concentra a maioria dos imóveis disponíveis no eixo centro-sul da cidade. Quanto aos valores, é possível notar a mudança de preço de acordo a valorização da área onde a imobiliária está: a imobiliária da Zona Sul, que é a mais cara da cidade, é a que oferece imóveis a preços mais elevados nos imóveis, que estão concentrados na região sul. Por outro lado, a imobiliária da Zona Norte, localizada em uma área com menos infraestrutura, dispõe de imóveis espalhados no território e com valores mais caros inferiores às demais imobiliárias das regiões. No entanto, vale comentar que os valores dos imóveis mais baratos são, na verdade, os mais caros desta seção.

O segundo aspecto a ser observado é a concentração de imóveis ofertados na cidade. Os mais caros estão aglomerados na região sul de Bauru, sendo que 45% dos anúncios estão em loteamento residenciais. Dos imóveis mais baratos, a concentração está nas áreas leste e oeste da cidade. 70% das ofertas da imobiliária da Zona Norte estão nos bairros acêntricos de Bauru.

O terceiro aspecto diz respeito às diferenças de valores e características dos imóveis anunciados. Os imóveis anunciados na Zona Sul são, em sua maioria, casas com mais de 200 m²; chama atenção a quantidade de suítes e vagas na garagem oferecidas. Os valores das casas são superiores a 1 milhão de reais. Em contraste com os imóveis mais baratos, os quais 32,5% são apartamentos, pequenos (com menos de 50 m²), e que, mesmo sendo mais os mais baratos, não são tão baratos assim: o preço médio dos imóveis são de R$ 132.500,00. As casas mais baratas tem estrutura de madeira e são simples (poucos quartos, um banheiro e uma vaga na garagem).

Contradições

“A zona sul da cidade é sempre um local que chama muito a atenção. É o lugar mais caro, o lugar mais nobre, onde estão os prédios maiores, têm as vias principais ali – a Avenida Getúlio Vargas é um local de referência de Bauru”, comenta Carlos Damiati, subdelegado do CRECI.  Além de concentrar os imóveis mais caros do mapa, os preços dos imóveis da zona sul são os muito altos: a média é de R$ 2,5 milhões.

Damiati explica que a área é mais procurada por conta da infraestrutura da região, que promove um visual mais bonito para os bairros. “Você pega uma pessoa que comprou [um imóvel] daquele lado da cidade, ele consegue contratar um arquiteto, um engenheiro para acompanhar a obra, e aí você acaba tendo um lado da cidade com visual muito melhor”, concluiu.

Os investimentos para a urbanização de Bauru partiram do centro para o eixo sul da cidade. (Foto: Adriano Pazzini)

O subdelegado também menciona as diferenças de preço e imóveis na cidade: “são exorbitantes”. O Plano Diretor Municipal, o mapeamento e o estudo estatístico reforça sobre o mercado imobiliário em 2017 do SECOVI reforçam as desigualdades sociais e de renda do município.

De acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o salário médio mensal, em 2015, era de cerca de R$ 2.285,20. À época, 29,5% da população vivia com até meio salário mínimo (R$ 394,00 ) por mês, enquanto apenas 38,5% da população estava empregada. Percebe-se, então, que há dois extremos no recorte econômico de Bauru: a pobreza extrema, já que mais de ¼ da população vive sem condições de comprar um imóvel; e ⅕ da população, que se toma conta de 42% de toda riqueza produzida na cidade.

A necessidade de moradia pode ser o que favorece o bom desempenho do setor em todos os nichos – inclusive os mais baixos. Os estudos estatísticos do SECOVI mostram que as maiores vendas e ofertas de imóveis estão com aqueles de 2 quartos econômicas (805 unidades foram vendidas e 1,7 mil foram ofertadas). A faixa de área privativa por m² que mais vendeu foram as menores de 45 m², com  722 vendas em dezembro de 2017. Apesar dessas características indicarem residenciais mais simples, a faixa de preço que corresponde a maioria das vendas (722) são para os imóveis que custam menos de R$ 230 mil.

As ofertas de imóveis padrão comum ou econômico com valores altos influencia os valores dos aluguéis e, por conseguinte, as condições de habitação na cidade. Por isso que o Plano Diretor traz que a desigualdade não se restringe à renda: quem tem menores rendimentos é também quem mora nas regiões acêntricas, onde não tem infraestrutura básica (saneamento, asfalto, iluminação), o transporte é deficitário, e os serviços de educação, saúde e lazer são precários. 

Novo Plano Diretor?
As discussões sobre a elaboração do novo Plano Diretor de Bauru já estão em pauta. Em julho de 2017, a Câmara Municipal aprovou um Projeto de Lei (PL) que permite o uso das Áreas de Proteção Ambiental (APAs) de Bauru. O PL Nº 16/2017 , proposto pelo prefeito Clodoaldo Gazzetta ao Executivo, altera – principalmente – os Artigos 38 e 73 do Plano Diretor , que dizem respeito ao parcelamento do solo e a utilização das APAs.
Na prática, as alterações flexibilizam destas áreas mediante a validação de um Plano de Manejo para cada APA. 66% do território bauruense é ocupado pelas áreas de proteção – APA da Água Parada, do Batalha e Vargem Limpa/ Campo Novo. Somente a APA da Água Parada tem o Plano de Manejo; as outras duas estão aguardando os estudos.
Os debates sobre a regulamentação das APAS, os planos de manejo, a expansão do perímetro urbano e a redefinição das Zonas de Indústria, Comércio e Serviços (ZICS) estão modificando as normas para a elaboração do novo Plano Diretor de Bauru.